Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia prawa własności przewidziany w polskim prawie cywilnym. Polega na uzyskaniu własności nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem, lecz przez wiele lat włada nią jak właściciel. Instytucja ta ma ogromne znaczenie w praktyce – szczególnie w sprawach dotyczących gruntów rodzinnych, działek bez uregulowanego stanu prawnego oraz nieruchomości spadkowych.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to nabycie jej własności wskutek upływu czasu i długotrwałego, nieprzerwanego posiadania. Jest to jeden z pierwotnych sposobów nabycia własności, polegający na tym, że nabywamy od razu pełne prawo własności do nieruchomości. Zasiedzenie pozwala, zatwierdzając istniejący stan faktyczny, na usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania.

Dla skutecznego nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest spełnienie łącznie dwóch kluczowych przesłanek:

·    nieprzerwane posiadanie,

posiadanie prowadzące do nabycia własności musi być nieprzerwane. Posiadaczowi nieruchomości

nie przysługuje żadne prawo do niej, do momentu upływu terminu zasiedzenia. Spośród praw rzeczowych prawem podlegającym zasiedzeniu jest prawo własności, użytkowanie wieczyste oraz niektóre służebności gruntowe. Przedmiotem zasiedzenia nie mogą być części składowe rzeczy.

·     upływ określonego czasu,

20 lat przy dobrej wierze posiadacza, a 30 przy złej, ocenianej w momencie wejścia w posiadanie.

Posiadanie samoistne – znaczenie?

Posiadanie samoistne oznacza władanie nieruchomością jak właściciel - może to być właściciel, ale też inny bezprawny posiadacz.  Przy czym władanie rzeczą oznacza m.in. samodzielne korzystanie z nieruchomości, wykonywanie czynności właścicielskich, podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości, czy też ponoszenie kosztów jej utrzymania.

Posiadaczem samoistnym nie jest z kolei taka osoba, która włada rzeczą na podstawie łączącego go z właścicielem stosunku prawnego, np. najemca, dzierżawca. Posiadacz zależny nie może zasiedzieć nieruchomości.

Ile lat trwa zasiedzenie nieruchomości?

Czas potrzebny do zasiedzenia zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza:

·     20 lat – zasiedzenie w dobrej wierze,

dobra wiara posiadacza występuje wówczas, gdy posiadanie rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa, względnie, gdy posiadacz powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owe błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione,

·     30 lat – zasiedzenie w złej wierze,

w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie ma świadomość co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy.

Ciągłość posiadania i doliczenie lat poprzedników:

Posiadanie musi być nieprzerwane przez wymagany okres. Prawo dopuszcza jednak doliczenie okresów posiadania poprzedników prawnych, np. rodziców, dziadków lub spadkodawców. Ma to szczególne znaczenie w sprawach rodzinnych i spadkowych.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Zasiedzeniu mogą podlegać m.in.:

·     działki budowlane i rolne,

·     domy jednorodzinne,

·     lokale mieszkalne,

·     drogi dojazdowe,

·     części nieruchomości,

·     udziały we współwłasności.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia:

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, ale aby to prawo potwierdzić należy złożyć odpowiedni wniosek przez osobę zainteresowaną do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie tej nieruchomości.

We wniosku należy wskazać: oznaczenie nieruchomości, okres posiadania, sposób władania, uczestników postępowania oraz podstawę prawną zasiedzenia.

Najczęstsze dowody w tego rodzaju sprawach stanowią: zeznania świadków, dokumenty urzędowe, wypisy z ewidencji gruntów, mapy geodezyjne, potwierdzenia podatkowe.

Najczęstsze błędy w sprawach o zasiedzenie:

·     mylenie użytkowania z posiadaniem samoistnym,

·     brak dowodów na ciągłość posiadania,

·     nieustalenie właścicieli lub spadkobierców,

·     błędne założenie, że zasiedzenie „dzieje się automatycznie”

·     nieprawidłowe przygotowanie wniosku.

Zasiedzenie nieruchomości to skuteczny, ale wymagający sposób nabycia własności. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej i faktycznej. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z kancelarią adwokacką specjalizującą się w prawie nieruchomości, bowiem sprawy o zasiedzenie nieruchomości wymagają wiedzy prawnej, doświadczenia procesowego oraz właściwego przygotowania dowodowego. Profesjonalna pomoc prawna zwiększa szanse na skuteczne stwierdzenie zasiedzenia i zabezpiecza interesy klienta.